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1．改正区分所有法の要点 |
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●共用部分の変更（法律17条関係）
区分所有者及び議決権の各3/4以上の多数による集会の決議（特別決議）を必要とする共用部分の変更の要件のうち「著しく多額の費用を要する行為」という表記が省かれました。これにより、抽象的判断基準が削除されると共に、建物本来の外観・機能を維持・回復するために行う変更行為であっても、その規模により多額の費用を要する行為と見られていた共用部分の変更が区分所有者及び議決権の各過半数（規約に別段の定めがない限り）の集会の決議（普通決議）で可能となります。
ただし、形状又は効用の著しい変更を伴う変更については、特別決議での決定が必要です。 |
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●管理組合・管理者等（法律47条関係）
管理組合法人の設立要件のうち、区分所有者数の制限が省かれ、区分所有者数が30人未満の小規模な区分所有建物においても管理組合法人を設立することができるようになりました。
また、管理組合法人に、共用部分等の維持・管理に関する訴訟における当事者適格が認められるようになり、区分所有者を代理して共用部分等の維持・管理に関する訴訟の当事者になりえるとしました。 |
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●集会決議・議決権及び規約・議事録等の電子化（法律33、39、42、45、47条関係）
- 集会に出席しない区分所有者に対し、書面による議決権行使に加え、電磁的方法による議決権の行使を認める。
- 集会を開催しない場合の書面又は電磁的方法による決議を集会の決議と同一の効力を有するものとする。
- 集会の議事録等の関係書類の保存方法として、電磁的方法を用いることを認める。
旨の条項を設けました。
なお、電磁的方法による決議については、区分所有法施行規則及び法務省令に詳細事項が規定されています。 |
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●大規模滅失による復旧における買取請求先の指定（法律61条関係）
従来、大規模滅失による復旧決議に賛成しなかった区分所有者の建物及びその敷地に関する権利についての買取請求は、請求された任意の決議賛成者に買取り義務が生じましたが、改正により決議賛成者の中から買取できる者（買取指定者）を指定できるようになりました。また、決議賛成者全員の合意により区分所有者以外の者を指定することも可能になりました。
ただし、集会を招集した者（買取指定者の指定がされているときは、当該買取指定者）が、4月以上の期間を定めて買取請求をするか否かを確答すべき旨を書面で催告を行った後、定められた期間を経過すると買取請求をすることができなくなります。 |
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●建替え決議（法律62条関係）
建物の老朽・損傷・一部の滅失等により建物の効用を維持し又は回復するのに過分の費用を要する等の建替え決議の客観要件を撤廃し、単純に区分所有者及び議決権の「各5分の4」の多数で建替えができるようになりました。
また、敷地の範囲・建物の使用目的の同一性要件が緩和され、隣接敷地を含むものや建物の使用目的を変更する建替え決議も認められるようになりました。
この建替え決議を行うにあたり「集会の招集時期・議案の要領・一定の重要事項を少なくとも2月前に発すること」、「建替え決議の1月前までに説明会を開催すること」等の手続きが義務付けられ、建替え決議までの手続き方法を明確にするとともに、十分な判断材料と熟慮期間（規約で伸長可能）を与えることになりました。 |
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●団地内の棟毎の建物の建替え（法律69条関係）
敷地を共有する団地内の特定の建物の建替えは、当該建物の建替え決議（「5分の4」の賛成決議）の他、団地管理組合の「4分の3」の建替え承認決議があれば可能となり、土地所有者全員の同意は不要となりました。 |
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●団地型マンションの一括建替え決議（法律70条関係）
敷地を共有する団地型マンションの一括建替えは、各棟ごとの建替え決議（「3分の2」の賛成決議）の他、団地管理組合の「5分の4」の建替え承認決議があれば可能となり、土地所有者全員の同意は不要となりました。 |
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